종부세 1주택자 기준은? 과세 대상·납부 일정·홈택스 조회 방법

2026년 종부세 1주택자 기준은 과세기준일인 2026년 6월 1일 현재의 주택 보유 현황과 공시가격을 바탕으로 판단합니다. 최근 실거주 1주택자 기본공제를 14억 원으로 높이는 세제개편안이 함께 언급되고 있지만, 2026년 정기고지 확인에는 현행 법령과 국세청 안내 기준인 12억 원 기본공제를 적용해야 합니다.

2026년 종부세 1주택자 기준

1세대 1주택자는 거주자인 세대원 중 1명만 주택분 재산세 과세대상 주택 1채를 소유한 경우를 말합니다. 판단 기준일은 매년 6월 1일입니다.

현행 기준상 주택분 기본공제는 다음과 같습니다.

• 1세대 1주택자: 공시가격 합계 12억 원
• 일반 개인: 공시가격 합계 9억 원
• 주택분 공정시장가액비율: 60%

따라서 1세대 1주택자의 전국 주택 공시가격 합계가 12억 원 이하라면 원칙적으로 주택분 종부세 과세표준이 발생하지 않습니다. 다만 주택 수, 명의 형태, 특례 적용 여부 등 개별 조건에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

공시가격 12억 원을 넘으면 바로 세금이 확정될까

그렇지는 않습니다. 종부세는 시세가 아닌 과세기준일 현재의 공시가격을 기준으로 계산합니다. 1세대 1주택자는 감면 후 전국 주택 공시가격 합계에서 12억 원을 공제한 뒤 공정시장가액비율 60%를 적용해 과세표준을 산출합니다.

이후 과세표준에 세율을 적용하고, 재산세 상당액과 세액공제 등을 반영해 최종 세액을 계산합니다. 따라서 공시가격 12억 원 초과분에 단순히 세율을 곱한 금액이 실제 납부세액과 같지는 않습니다.

2주택 이하 개인의 2026년 주택분 세율은 과세표준에 따라 0.5%부터 2.7%까지 적용됩니다.

고령자·장기보유 세액공제

1세대 1주택자는 산출세액에서 고령자 공제와 장기보유 공제를 적용받을 수 있습니다. 두 공제를 합산한 세액공제 한도는 80%입니다.

고령자 공제

• 만 60세 이상: 20%
• 만 65세 이상: 30%
• 만 70세 이상: 40%

장기보유 공제

• 5년 이상: 20%
• 10년 이상: 40%
• 15년 이상: 50%

실제 세액은 연령, 보유기간, 재산세 상당액, 세부담상한, 공동명의 여부 등에 따라 달라질 수 있습니다.

2026년 종부세 일정

2026년 종부세와 관련해 확인해야 할 주요 일정은 다음과 같습니다.

농어촌특별세를 제외한 납부세액이 250만 원을 초과하면 분납할 수 있으며, 분납 기간은 납부기한이 지난 뒤 6개월 이내입니다.

공동명의 1주택자는 어떤 기준을 적용할까

부부 공동명의 1주택자는 공동 소유자 중 합의한 1명을 납세의무자로 정해 1세대 1주택자 특례를 신청할 수 있습니다. 이 경우 12억 원 기본공제와 고령자·장기보유 세액공제를 적용받을 수 있습니다.

특례를 신청하지 않으면 부부가 각각 납세의무자가 되고 각자 9억 원 기본공제를 적용받는 방식입니다. 어느 쪽이 유리한지는 주택 공시가격뿐 아니라 각 소유자의 연령과 보유기간 공제율에 따라 달라집니다.

따라서 공동명의라면 특례 신청 전후 세액을 모두 비교하는 것이 좋습니다.

일시적 2주택·상속주택도 특례 확인

주택을 2채 보유했더라도 다음과 같은 특례 요건에 해당하면 1세대 1주택자 방식으로 계산되거나 주택 수에서 제외될 수 있습니다.

• 일시적 2주택
• 상속주택
• 지방 저가주택
• 인구감소지역 또는 인구감소관심지역 주택
• 부부 공동명의 1주택

일시적 2주택자는 신규 주택 취득일부터 3년 이내 기존 주택을 양도하는 등 요건을 충족해야 할 수 있습니다. 상속주택 역시 상속 시점, 지분율, 공시가격과 지역에 따라 적용 요건이 달라집니다.

특례 대상자는 2026년 9월 30일까지 합산배제 또는 과세특례 신청 여부를 확인해야 합니다. 이미 신청해 계속 요건을 충족하는 경우 다시 신청하지 않아도 될 수 있지만, 요건을 잃었다면 변동 신고가 필요합니다.

홈택스에서 종부세 조회·모의계산하는 방법

정기고지 전 예상세액은 홈택스의 종합부동산세 모의계산 서비스를 이용해 확인할 수 있습니다.

1. 국세청 홈택스 바로가기
2. 홈택스 로그인
3. 화면 하단의 세무 업무 가이드맵에서 종합부동산세 선택
4. 고지·모의계산 메뉴 이용
5. 주택 공시가격, 주택 수, 명의 형태, 연령, 보유기간 등을 입력

이미 고지된 세액은 홈택스의 나의 홈택스에서 납부·체납 또는 고지내역 메뉴를 통해 확인할 수 있습니다. 홈택스 메뉴 명칭과 화면 구성은 서비스 개편에 따라 달라질 수 있습니다.

모의계산을 이용하려면 다음 정보를 미리 준비하는 것이 좋습니다.

• 2026년 주택별 공시가격
• 본인과 배우자·세대원의 주택 보유 현황
• 등기부상 소유자와 명의 형태
• 주택 취득일과 보유기간
• 납세자의 연령
• 공동명의 1주택자 특례 적용 여부

12억 원과 14억 원 기준을 구분해야 하는 이유

2026년 종부세 논란은 현행 1세대 1주택자 기본공제 12억 원과 정부가 발표한 세제개편안의 실거주 1주택 기본공제 14억 원이 함께 언급되면서 커졌습니다.

14억 원 기준은 세제개편안에 담긴 내용으로, 2026년 정기고지에 적용되는 현행 기준과는 구분해야 합니다. 정기고지 세액을 확인할 때는 과세기준일 현재 시행되는 법령과 국세청 고지 내용을 우선 확인해야 합니다.

종부세 1주택자 기준 확인 전 체크리스트

• 2026년 6월 1일 현재 주택 보유 현황 확인
• 본인뿐 아니라 배우자와 세대원의 주택 수 확인
• 주택별 공시가격 합계 확인
• 단독명의인지 공동명의인지 확인
• 일시적 2주택·상속주택 등 특례 대상 여부 확인
• 고령자·장기보유 공제 요건 확인
• 9월 과세특례 신청 기간 확인
• 11월 고지 후 홈택스에서 최종 세액 확인
• 종부세와 별도로 재산세 고지액도 함께 확인

정리

2026년 종부세 1주택자 기준의 핵심은 6월 1일 현재의 주택 보유 현황과 공시가격 12억 원 기본공제입니다. 공시가격이 12억 원을 초과하더라도 재산세 상당액과 세액공제 등이 반영되므로 초과분만으로 실제 납부세액을 단정할 수 없습니다.

공동명의나 일시적 2주택, 상속주택 등은 별도 특례가 적용될 수 있으므로 9월 30일까지 신청 대상인지 확인해야 합니다. 정기고지는 2026년 11월 예정이며, 납부 기간은 12월 1일부터 12월 15일까지입니다. 최종 고지액과 모의계산 결과는 홈택스에서 조회할 수 있습니다.